Look at us here again! Today I will make an application in the Brazilian financial market in Real Estate Funds! This type of investment is very similar to American Reits. In Brazil, a Real Estate Investment Fund is called Fundo Imobiliário or FII.
In this type of investment, you buy x amount of shares (share) in the fund and become the owner of x% of the properties managed by the fund. By law, the management of the fund can only keep 5% of the total collected, being mandatory the transfer of the remaining 95% to the shareholders in the form of dividends or amortization.
This investment is much better than buying a property as an investment, because in this format you will not be responsible for maintenance, management and the best, everything is divided among all the shareholders, being profit or the reduction of the dividend due to defaults, being absorbed by all, if the property is yours alone you would absorb the impact yourself.
Well, after this brief introduction, I can explain a little better my investment plan in this post and the strategy adopted in my portfolio.
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WARNING:
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ACTIONS TAKEN IN THIS PROFILE
IT'S JUST THE SHARING OF MOVEMENTS
PERFORMED BY ME AND SHOULD NOT BE CONSIDERED
AS AN INDICATION FOR ASSETS OR FORMS
OF INVESTMENT AND YES ONLY AS A CONTENT
WHO SHARE MY LEARNING!
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*** DON'T MAKE YOUR DECISIONS AND CHOOSE YOURS ***
*** INVESTING BASED ON MY POSTS! ***
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Useful links
Ecency - www.ecency.com
Binance - www.binance.com
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NUInvest- www.nuinvest.com.br
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My goal with real estate funds is dividends, ie passive income. I want to establish a goal of buying shares (shares) of each real estate fund that I will invest where the dividend can pay for the purchase of one more share (share) of the fund only with the dividend generated. (*Note: I intend to round the accounts, so let's say 45 quotas will be needed, so I'll round up to 50).
And as soon as I reach the goal of each Fund, I'll start the same process in another and so on...
Real Estate Funds:
We have several options for Real Estate Funds. Everyone makes monthly dividend payments.
Bricks: (Funds that invest in physical real estate).
- Shopping malls, Hospitals, Logistics Centers, Offices, Banking Agencies, Hotels, among others. (These funds have a reasonable average annual dividend having a relatively low investment risk).
Agro: (Funds that invest in structures for AGRO purposes)
- Farms, Silos, Flow, among others. (These funds have a reasonable average annual dividend having a relatively low investment risk).
Paper: (Funds that invest in CRI'S "Real Estate Debts").
- Investment in real estate debt securities. (These funds have a high average annual dividend having a relatively high investment risk).
Hybrid: (Funds that invest in different categories of funds)
- Investments in bricks, debt securities, fixed income and stocks diversifying the portfolio. (These funds have a good average annual dividend having a relatively average investment risk).
FOF: (Funds that invest in other funds)
- There are other modalities that I haven't listed at the moment because I haven't reached that level of knowledge yet...
To make this purchase, I will carry out an analysis using the status invest website, which I believe is one of the best to analyze the data regarding the asset I intend to buy.
- Link -> https://statusinvest.com.br/
Now let's select a Real Estate Fund option that I will buy. Despite being a high risk (Rss equal to the previous post OIBR3), I'm going to buy a paper fund but it's a fund that I know and follow for some time.
TAG: VSLH11 - Versailles Real Estate Receivables
As we can see in the image, the value of each share (share) is R$9.06 (Real).
After choosing the fund to be analyzed, the page with the main information about the fund in question will open.
In this case, we can analyze the following data:
Value: R$9.06 (at the time of print).
Lowest Value: R$8.74 (In the last 52 weeks).
Highest Value: R$10.27 (In the last 52 weeks).
Dividend Yild: 15.20% (Total Annual Yield).
Valuation: -10.03% (Valuation in the last 12 months).
Valuation: -1.20% (Valuation in the current month).
Looking at this data, we can understand the minimum and maximum value reached by the fund (during the last 52 weeks), appreciation either up or down and annual dividend.
I chose this fund because of the high dividend and because it is in a moment of decline (In Brazil, with high interest rates, it is suitable for fixed income investments that, in addition to greater security, are similar or superior to the yield of variable income, but this trend is changing and because I believe in the change in the market, I think it's a good time to start buying this asset and take advantage of the fall).
We can see in the image that the last yield was 1.02% (in the month) and paid R$0.095 per share (share) aiming at the quotation when the yield closed at R$9.25.
Within the Last Yield table, you can see two important data:
- Base Date or Com Date which means the "closing" day, that is, it is the day that will be determined when the dividend will be paid. When you buy the asset before the Base Date, you will be able to participate in the distribution of dividends.
- Payment Date which is exactly what the name says. The date on which the dividend will be compensated.
We can analyze the chart and see that the fund is not at its historic low, but it is at a good price to start accumulating this asset.
Now we have the main data to be able to make a really conscious decision where I will be able to "read" the information about the Fund.
Equity Value Per Share
R$10.50 - This means that each share (quota) has the fund's equity value of R$10.50.Patrimony
R$313,576,284 - This is the total amount in equity of the fund and if you divide this amount by each share (quota), you will reach the amount of R$10.50 previously informed.P/VP
Equity Over Equity Value
0.86 - This means the difference between the real value in equity and the market value being traded. In this case we can see that the quota is worth R$10.50 and is being sold for R$9.06. This means that the value of the share (share) is being sold cheaper than it is worth. In this case 14% discount.
*OBS: When the P/VP is at 1.0, it would be related to thinking that the sale value in the market is the same as the equity share. If it is above 1.0 it means that the market value is above the fund's equity value, which could mean buying above its worth.
Number of Shareholders:
86,604 - This indicator means how many people are investing in this fund, that is, they are the fund's holders.Number of Shares:
29,864,091 - It is the total number of shares (shares) available to be traded on the market and the division of the number of shares with the total equity is where we can know the real value of each share (share), arriving at the P/P result VP explained earlier.
Now we have the payments indicator, we can see the payment type. In the case of dividends, ie passive income, the base date or date with and also the date of payment. Finally, we can see the amounts paid monthly, remembering that the value changes, which is why this modality is called variable income.
We can see that this asset is categorized as Hybrid and I will soon explain why, but we can see from its trading name that the Fund is CRI (Receivables Real Estate Certificate). I add the data of the fund administrator as well as the CNPJ among other institutional data.
In the sequence, we can see that Papers is now demarcated in the segment and the asset is available to any type of investor.
On this screen, we can see the progression of the fund's net worth and thus we can analyze whether there is growth or dilution, the constancy of growth and the administrative potential of the fund manager.
We can see that he also invests in FOF (Fund of Funds) and concentrates 2.39% of his Net Equity in this type of investment.
And now we have a list of the financial assets that the asset in question invests. And what values are being invested.
The same thing goes for the backgrounds tab.
We can see in the image that there are some Funds that also have VSLH11 in their portfolio. On this screen you can see what these funds are, how much you have invested (called position) and the number of shares.
** NOW LET'S GO SHOPPING !!!**
First I will open my Nu Invest homebroker and look for the asset VSLH11
Once located, I will prepare my Purchase slip with the marked asset and adjusted purchase value. We will purchase 1 share worth R$9.06.
After setting everything right, I'll enter my password and analyze the other data available on HomeBroker to reach my conclusion whether to buy or not and what value to enter because as we can see in the image below, volatility may be small but constant.
We can see in the Order Book that the market pressure is concentrated at R$9.05 and R$9.06, but with a downward trend as the buy side does not have the same resistance as the sell side, thus making it more likely to go to R$9.04 than to R$9.07.
Now let's do a quick quote analysis where we will have data on the volume traded on the asset, opening and closing values as well as the highest and lowest value of the day.
After looking at the data, I realize that for me the comfort zone in buying the asset is at most R$9.06 at this point.
However, as we have already seen a downward trend in the order book, observing the market pressure, I will open the buy order at R$9.05.
We can see the order of the old post where I bought OIBR3 shares already executed and then the purchase order of the VSLH11 real estate fund is open.
Now is the part that is difficult for us humans which is called patience to wait for the market to move in my favor.
We can see in this image that my order is open. NuInvest - 1 share - BRL 9.05
And after waiting for market movements, my order was executed and we purchased the asset for R$9.05.
That's it guys .. I thank everyone who is together with me on this trajectory and I ask you to vote for this post!
Thanks to the Hivebr staff and all Brazilians present here on the hive network!
[PT- BR]
Olha nós aqui novamente! Hoje vou efetuar uma aplicação no mercado financeiro Brasileiro em Fundos Imobiliários! Esse tipo de investimento é muito parecido com Reits Americanos. No Brasil um Fundo de Investimento em Imóveis se Chama Fundo Imobiliário ou FII.
Nessa modalidade de investimento você compra uma quantidade x de ação (cota) do fundo e se torna proprietário de x% dos imóveis geridos pelo fundo. Por Lei a gestão do fundo só pode ficar com 5% do total arrecadado sendo obrigatório o repasse dos 95% restantes aos cotistas em forma de dividendo ou amortização.
Esse investimento é muito melhor que comprar um imóvel como investimento, pois neste formato você não ficará responsável por manutenção, gestão e o melhor, tudo é dividido entre todos os cotistas, sendo lucro ou a diminuição do dividendo por inadimplências, sendo absorvido por todos, se o imóvel for só seu você absorveria o impacto sozinho.
Bom após essa breve introdução da pra explicar um pouco melhor qual meu plano de investimento desta postagem e da estratégia adotada na minha carteira.
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ATENÇÃO:
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AS AÇÕES EFETUADAS NESTE PERFIL
SÃO APENAS O COMPARTILHAMENTO DAS MOVIMENTAÇÕES
EFETUADAS POR MIM E NÃO DEVE SER CONSIDERADA
COMO UMA INDICAÇÃO PARA ATIVOS OU FORMAS
DE INVESTIMENTO E SIM APENAS COMO UM CONTEÚDO
QUE COMPARTILHA O MEU APRENDIZADO!
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*** NÃO TOME SUAS DECISÕES E ESCOLHA DOS SEUS ***
*** INVESTIMENTOS COM BASE EM MINHAS POSTAGENS! ***
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-> AGRADEÇO PELA LEITURA E SE ACHOU O CONTEÚDO BOM E RELEVANTE POR FAVOR FAÇA SEU VOTO OU COMENTE!
Links Úteis
Ecency - www.ecency.com
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NUInvest- www.nuinvest.com.br
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Meu objetivo com fundos imobiliários é de dividendos, ou seja, renda passiva. Quero estabelecer uma meta de comprar ações (cotas) de cada fundo imobiliário que irei investir onde o dividendo consiga pagar sozinho a compra de mais uma ação (cota) do fundo apenas com o dividendo gerado. (*Obs: pretendo arredondar as contas, então digamos que será necessário 45 cotas, então arredondarei para 50).
E assim que bater a meta de cada Fundo vou iniciar o mesmo processo em outro e assim por diante...
Fundos Imobiliários:
Temos diversas opções de Fundos Imobiliários. Todos fazem os pagamentos de dividendos de forma mensal.
Tijolos: (Fundos que investem em imóveis físicos).
- Shoppings, Hospitais, Centros Logísticos, Escritórios, Agências Bancárias, Hotéis entre outros. (Esses fundos tem uma média de dividendo anual razoável tendo um risco relativamente baixo de investimento).
Agro: (Fundos que investem em estruturas para finalidades AGRO)
- Fazendas, Silos, Escoamento entre outros. (Esses fundos tem uma média de dividendo anual razoável tendo um risco relativamente baixo de investimento).
Papel: (Fundos que investem em CRI´S "Dívidas imobiliárias").
- Investimento em papéis de dívidas do setor imobiliário. (Esses fundos tem uma média de dividendo anual alto tendo um risco relativamente alto de investimento).
Hibrido: (Fundos que investem em diversas categorias de fundos)
- Investimentos em tijolos, papeis de dívidas, renda fixa e ações diversificando a carteira. (Esses fundos tem uma média de dividendo anual boa tendo um risco relativamente médio de investimento).
FOF: (Fundos que investem em outros fundos)
- Existem outras modalidades que não listei no momento pois ainda não cheguei nesse nível de conhecimento rsss...
Para efetuar essa compra irei efetuar uma análise utilizando o site status invest que acredito ser um dos melhores para analisar os dados referentes ao ativo que pretendo comprar.
- Link -> https://statusinvest.com.br/
Agora vamos selecionar uma opção de Fundo Imobiliário que irei comprar. Apesar de ser um risco Alto (Rss igual ao post passado OIBR3), vou comprar um fundo de Papel porém é um fundo que eu conheço e acompanho a algum tempo.
TAG: VSLH11 - Versalhes Recebíveis Imobiliários
Como podemos ver na imagem o valor de cada ação (cota) está em R$9,06 (Real).
Depois de escolher o fundo que será analisado será aberta a página com as informações principais sobre o fundo em questão.
Neste caso podemos analisar os seguintes dados:
Valor: R$9,06 (No momento do print).
Menor Valor: R$8,74 (Nas últimas 52 semanas).
Maior Valor: R$10,27 (Nas últimas 52 semanas).
Dividend Yeld: 15,20% (Total de rendimento anual).
Valorização: -10,03% (Valorização nos últimos 12 meses).
Valorização: -1,20% (Valorização no mês atual).
Vendo estes dados conseguimos entender qual o valor mínimo e máximo alcançado pelo fundo (durante as últimas 52 semanas), valorização seja para cima ou para baixo e dividendo anual.
Escolhi esse fundo por conta do dividendo alto e por estar em um momento de queda (No Brasil com os juros altos está propício para investimentos de renda fixa que além de maior segurança está parecido ou superior ao rendimento da renda variável, porém essa tendência está mudando e por acreditar na mudança do mercado acho um bom momento iniciar as compras neste ativo e aproveitar a queda).
Podemos ver na imagem que o último rendimento foi de 1,02% (no mês) e pagou R$0,095 por ação (cota) visando a cotação quando fechado o rendimento em R$9,25.
Dentro do quadro Último Rendimento você poderá perceber dois dados importantes:
- Data Base ou Data Com que significa o dia de "fechamento", ou seja, é o dia que será determinado quando será pago o dividendo. Quando você compra o ativo antes da Data Base você conseguirá participar na distribuição dos dividendos.
- Data do Pagamento que é exatamente oque diz o nome. A data que será compensado o dividendo.
Podemos analisar o gráfico e perceber que o fundo não está em sua mínima histórica porém está em um preço bom para iniciar o acúmulo deste ativo.
Agora temos os principais dados para poder tomar uma decisão realmente consciente onde conseguirei "ler" as informações sobre o Fundo.
Valor Patrimonial Por Cota
R$10,50 - Isso significa que cada ação (cota) tem o valor em patrimônio do fundo em R$10,50.Patrimônio
R$313.576.284 - Esse é o valor total em patrimônio do fundo e se dividir este valor por cada ação (cota), você chegara ao valor de R$10,50 informado anteriormente.P/VP
Patrimônio Sobre Valor Patrimonial
0,86 - Isso significa qual a diferença entre o valor real em patrimônio e o valor de mercado sendo negociado. Nesse caso podemos ver que a cota vale R$10,50 e está sendo vendida por R$9,06. Isso significa que o valor da ação (cota) está sendo vendida mais barata do que vale. Neste caso 14% de desconto.
*OBS: Quando o P/VP estiver em 1,0 seria relativo a pensar que o valor de venda no mercado é i mesmo da cota em patrimônio. Se for acima de 1,0 significa que o valor do mercado está acima do valor em patrimônio do fundo, o que pode significar comprar acima do preço que vale.
Número de Cotistas:
86.604 - Este indicador significa quantas pessoas estão investindo neste fundo, ou seja, são os holders do fundo.Número de Cotas:
29.864.091 - É o total de ações (cotas) disponíveis para serem negociadas no mercado e a divisão da quantidade de cotas com o total de patrimônio é onde conseguimos saber o valor real de cada ação (cota), chegando no resultado do P/VP explicado anteriormente.
Agora temos o indicador de pagamentos, podemos ver o tipo de pagamento. No caso é dividendo ou seja rendimento passivo, a data base ou data com e também a data do pagamento. E por fim podemos ver os valores pagos mensalmente, lembrando que o valor sofre alterações por isso que esta modalidade se chama renda variável.
Podemos ver que esse ativo é categorizado como Hibrido e em breve explicarei o motivo, mas podemos ver em seu nome de pregão que o Fundo é de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Junto os dados da administradora do fundo como também o CNPJ entre outros dados institucionais.
Na sequência conseguimos ver que agora no segmento está demarcado Papéis e o ativo está disponível para qualquer tipo de investidor.
Nessa tela podemos ver a progressão do patrimônio líquido do fundo e assim podemos analisar se tem um crescimento ou diluição, a constância do crescimento e potencial administrativo da gestora do fundo.
Podemos ver que ele também investe me FOF (Fundo de Fundos) e concentra nessa modalidade de investimento 2.39% do seu patrimônio Líquido.
E agora temos uma lista dos ativos financeiros que o ativo em questão investe. E quais os valores sendo investidos.
A mesma coisa vale para a aba fundos.
Podemos ver na imagem que existem alguns Fundos que também tem o VSLH11 em seu portfólio. Nessa tela da para ver quais são esses fundos, quanto tem investido (chamado de posição) e o número de cotas.
AGORA VAMOS AS COMPRAS !!!
Em primeiro lugar vou abrir o meu homebroker da Nu Invest e procurar o ativo VSLH11
Assim que localizado vou preparar minha Boleta de compra com o ativo marcado e valor de compra ajustado. Vamos efetuar a compra de 1 cota no valor de R$9,06.
Depois e configurar tudo certinho vou inserir minha senha e analisar os outros dados disponíveis no HomeBroker para assim chegar a minha conclusão de comprar ou não e qual o valor para entrar pois como podemos ver na imagem a seguir a volatilidade pode ser pouca mas é constante.
Podemos ver no Livro de Ofertas que a pressão de mercado está concentrada em R$9,05 e R$9,06 porém com a tendência de queda por ver que a compra não ter a mesma resistência que o lado de venda, sendo assim mais provável ir para R$9,04 que para R$9,07.
Agora vamos fazer uma análise de cotação rápida onde teremos os dados de volume transacionado no ativo, valores de abertura e fechamento como também o valor mais alto e mais baixo do dia.
Depois de olhar os dados percebo que para mim a zona de conforto em comprar o ativo fica no máximo em R$9,06 nesse momento.
Porém como já vimos no livro de ofertas uma tendência de queda observando a pressão do mercado, irei abrir a ordem de compra em R$9,05.
Podemos ver a ordem da postagem antiga onde comprei ações da OIBR3 já executada e a seguir em aberta a ordem de compra do fundo imobiliário VSLH11.
Agora é a parte que é difícil para nós humanos que se chama paciência de esperar o mercado se movimentar de preferência ao meu favor.
Podemos ver nessa imagem que minha ordem está aberta. NuInvest - 1 cota - R$9,05
E após aguardar as movimentações do mercado a minha ordem foi executada e efetuamos a compra do ativo por R$9,05.
É isso ai pessoal .. Agradeço todos que estão juntos comigo nessa trajetória e peço encarecidamente que votem nessa postagem!
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