원룸 월세 구하는 순서
현재 살고 있는 집의 보증금 반환문제를 확실하게 해결한다. 계약 만료되면 집주인이 알아서 보증금을 반환해주겠지, 라고 생각하면 절대 안된다.
자신이 가능한 월세보증금과 월세를 미리 파악하고 이사 예정일을 정한다. 전세는 최소 한달 전에는 알아봐야 하지만 월세는 이사일 15-20일 전에 알아보면 된다.
원하는 지역의 부동산중개소와 직거래를 돌며 조건에 맞는 원룸을 살펴본다. 싸고 좋은 원룸은 없지만 싸다면 다 이유가 있지만 발품을 많이 판다면 가격대비 좀 좋은 원룸을 구할수 있다.
둘러본 원룸들의 장단점을 비교한 후 자신에게 제일 적합한 원룸을 정한다. 장단점이 뚜렷한 원룸보다는 단점 없는 무난한 원룸이 좋다.
등기부등본을 확인한 후 이상이 없다면 집주인과 계약을 체결한다. 계약을 급하게 하면 문제점을 발견 못한다. 원룸을 충분히 살펴보고 집주인의 성향도 파악해보고 계약을 해야한다.
기존세입자가 있다면 정확하게 이사 일을 조정해야한다. 비워져 있는 원룸을 구하는 것이 월세 조정이나 이사가 편리하고 살펴보기도 좋다.
이사 1-2일전에 전화를 해서 이사 시간과 사전약속사항을 재차 확인한다. 도배를 해주기로 했거나 수리를 해주기로 했다면 사전에 그 이행여부를 확인하는 것이 좋다.
전세입자가 각종 공과금을 냈는지 집주인과 확인한다. 계약서를 작성하면서 집주인과 전세입자에게 공과금을 잘 정리해달라고 해야 한다.
집주인에게 잔금을 치루고 자필 영수증을 받는다. 계좌이체가 확실한 영수증이니 편리하다.
동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 받는다. 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 전입신고는 필수이다.
원룸 선택할 때 확인해야할 것들
자취생활을 오래한 분들은 원룸을 구할 때 티가 난다. 방을 처음 구하는 분들은 하지 못하는 행동을 한다. 예들 들면 수압을 확인해본다던지 변기 물을 내려 본다던지 속으로 가구 배치를 해본다던지 한다. 원룸을 구할 때 확인해 보아야할 항목들을 설명해 도움을 드리고자 한다. 원룸 전세를 구한다면 법률관계가 없는 등기부 깨끗한 원룸을 구하는 것이 최고의 덕목이지만 보증금 많지 않는 월세인 경우 방 자체를 좋은 것으로 구하는 것이 분명 더 중요하다. 1-2가지 장점에 혹에서 계약을 하기보다는 전체적으로 무난한 원룸을 구하는 것이 좋다. 원룸을 구할 때 아래에 열거한 항목들을 전부 충족시킬 수는 없겠지만 조금이라도 더 합리적인 선택을 하게끔 도움이 되리라 생각한다.
방 크기 - 들여 놓을 가구 배치나 짐의 규모를 생각해서 구해야한다. 원룸을 직접 둘러보면서 머릿속으로 그려보아야 한다. 웬만한 원룸에 더블베드 침대 하나와 책상 하나 들어가면 꽉 찬다.
발코니 - 있는 것이 당연히 좋다. 수납공간으로도 좋고 난방에도 유리하고 세탁기를 놓기도 좋다. 특히 빨래 말리기에 유리하다. 방안에서 빨래를 말리면 잘 마르지도 않고 냄새도 난다.
주방 - 음식을 많이 해서 드시는 분은 방과 옷에 냄새가 배지 않기 하기위해 주방 분리형 원룸이 좋다. 하지만 분리된 주방 공간이 너무 좁다면 더 짜증 날수도 있다.
화장실 - 물론 넓을수록 좋다. 특히 발코니가 없다면 세탁기를 넣어야하니 주의해서 공간을 확인해야 한다. 낡은 원룸이면 변기 물을 내려 봐서 잘 내려가는지 보고 샤워기를 틀어봐서 수압이 적당한지 반드시 확인해봐야 한다.
채광과 환기 - 어두운 방은 여러모로 불편하다. 낮에 원룸을 보아야 채광을 확인할 수 있다. 주변이 유흥가인 경우 네온사인이 창문 밖에서 번쩍 거려 불편할 수 있으니 역시 확인해봐야 한다. 창문이 다른 건물로 꽉 막힌 집도 환기에 불리하고 답답하다. 또한 차가 많이 지나가는 대로변으로 창이 나 있는 경우 여름에 소음 때문에 창문을 열수 없어 불편하다.
난방 - 도시가스가 최고이다. 심야 전기 난방도 좋지만 중앙난방인 경우가 대부분이라 불편하다. LPG난방이면 도시가스의 2배, 기름난방이면 도시가스의 3-4배쯤 난방비가 더 든다. 상가개조 원룸이나 작은 크기의 원룸인 경우 중앙난방인 경우가 있는데 난방비 아까워 잘 틀어주지도 않아 춥게 지내야 하고 집을 많이 비우는 경우 억울하게 난방비를 주어야하니 개별난방인지 미리 확인해 보아야한다.
전기 - 빌라형 원룸은 대부분 세대별 전기계량기가 있지만 상가 개조형인 경우 전기세가 주택용이 아닌 영업용이 적용되어 비싸게 나오는 경우가 있고 오래된 다가구 원룸인 경우 세대분리가 안되어 있어 누진세가 적용될 수 있으니 확인해보아야 한다.
수도 - 개별 수도세는 관리비에 포함되어 있는 경우가 많다. 별도 계량기가 없어 1인당 얼마씩 걷는 경우도 많다. 별도 계량기가 없는 경우 수도세 금액을 정확하게 계약서에 명기를 해야 한다.
방범창 - 반지하나 1층인 경우 반드시 방범창이 있어야 한다. 2층이어도 창문이 구석졌다면 방범창이 있어야 한다. 창문이 구석진 곳에 있는 경우 방범창을 뜯고 들어올 수 있으니 방법창이 창문 외부가 아닌 창문 내부에 있어야 한다.
자물쇠 - 현관문에 원래 달려 있는 키나 전 세입자가 단 보조키인 경우 누군가가 복사된 키를 가지고 있을 수 있다. 비밀 번호를 수시로 바꿀 수 있는 번호키가 아닌 이상 새로 보조키를 다는 것이 좋다. 집주인이 달아주면 좋지만 의무사항이 아니다. 나중에 보조키를 빼서 이사를 나가는 경우 보조키 자리를 채워 주어야하니 빼낸 자물쇠와 열쇠를 보관해 두는 것이 좋다.
집주인 - 장단점이 있기는 하지만 집주인과 같이 사는 경우가 관리라는 측면에서는 더 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 불편하니 이야기를 나누어보아 집주인의 성향을 파악해 보는 것이 좋다.
도배와 장판 - 이사를 나가지 않았다면 방 구경하면서 도배와 장판 상태를 구석구석 확인하기 어려우니 꼼꼼하게 보는 것이 좋다. 나중에 이사 와서 짜증날 수 있다. 교체를 원한다면 계약 전에 조건으로 거는 것이 좋다. 도배를 하면 본드냄새와 종이냄새가 빠지는 시간이 필요하니 최소한 이사일 1-2일 전에는 하는 것이 좋다.
전세입자의 공과금 - 전세입자의 공과금 문제가 미해결인 경우가 있다. 집주인이나 관리인과 정확하게 이야기를 해보아야한다.
환경 - 집주변을 확실하게 살펴보아야 한다. 계약 전에 집주변이 어떤지 반드시 확인해봐야 한다. 외진 주택가도 불편하지만 너무 번화한 유흥가지역도 불편하다. 전철역 주변 유흥가나 먹자골목을 벗어나 도보 3-5분 거리가 제일 이상적이다.
옵션 - 옵션이 있다면 계약 전이나 입주 바로 후에 상태를 확인해봐야 한다. 보일러, 주방가구, 조명시설 등을 꼼꼼하게 확인해본 후 이상이 있다면 집주인에게 통지를 하고 수리를 요구하거나 이사를 나갈 때 집주인이 엉뚱한 수리 요구를 아니 하게끔 확인시켜주어야 한다. 또한 고장시에 수리비 책임 부분을 확실하게 해놓는 것도 좋다.
계약서 작성을 위한 11개의 요령
- 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위이다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야한다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야한다.
- 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야한다.
- 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본이다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 부동산 고수랑 같이 다니는 것이 좋다.
- 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없다.
- 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘한다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 한다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야한다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야한다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 한다.
- 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요하다. 호수별로 등기가 있는데 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소와 호수 틀리면 말짱 헛일이다.
- 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 있다. 계산방법이나 고지서 확인 여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 한다.
- 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리하다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문이다. 현재 거주중인 집에 이사 오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위 내에서 지불하는 것이 좋다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문이다.
- 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야한다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서이다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋다.
- 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해진다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 계약금 지불을 해야 한다.
- 대리인과 계약을 하는 경우 주의해야한다
대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부한다면 문제 될 것이 없지만 아닌 경우도 사실 있다. 이런 경우에는 계약금과 잔금을 주인 소유주 명의의 통장으로 반드시 입금해야한다.
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