노후를 위한 대비로 다양한 자산에 투자할 수 있습니다. 펀드나 주식, 채권, ETF가 대표적인 상품들입니다.
아무래도 경제 위기가 온다는 이야기가 많아서 안전 자산, 에셋 파킹으로 부동산도 상당한 큰 투자의 줄기 중에 하나 입니다.
이 책은 팟빵을 통해 듣고 관심이 생겨서 한번 읽어보게 되었습니다. 제가 투자 하겠다는 것은 아닙니다. ㅎㅎ
목차는 아래와 같습니다.
제1장 꼬마빌딩, 제대로 알고 시작하자!
제2장 대세는 꼬마빌딩이다!
제3장 꼬마빌딩 투자의 첫걸음
제4장 빌딩 투자 핵심노하우
제5장 빌딩 투자 실전 노하우
제6장 빌딩 투자, 실패에서 배운다.
제7장 실전! 꼬마빌딩 투자 따라하기
부록 강남지역 투자 분석 - 강남에 투자하라
책에 있는 내용들입니다.
2018년 서울지역 꼬마 빌딩 분석을 보면 전체 매매건수에서 50억 미만이 76%정도 됩니다.
매입 연령대는 40대가 27명으로 가장 많고, 30대와 50대도 각각 17명이 매입을 했습니다.
평균 대출 비용은 46%정도 됩니다.
홍대에 있는 꼬마 빌딩 투자 사례가 나옵니다. 우연찮게 중개사무소 사장님의 소개로 합정동에 위치한 5억 1천만원짜리 다가구주택을 보게 되었다. 대치 58m(약 17평), 연면적 164m(약 50평), 지상 4층의 규모 였다.
매입가 5억 1천만원
취득비용 1천만원
리모델링비용 1억 5천만원
투자금액 6억 7천만원
차입금 3억원
실제투자금액 3억 7천만원
합정역과 도보로 3분 거리에 위치해 있고 제2종일반 주거지역이지만 2003년 용도지역이 1,2,3종으로 세분화되기 전인 1990년대에 신축을 해서 건폐율 70% 용적률 281%를 받은 건물이었다. 2년이 지나서 홍대 상권이 확장 되면서 현재 이 건물의 가격은 12억원으로 올랐다.
한 언론사에서 자산가들을 대상으로 조사를 한 결과, 가장 선호하는 자산 1위가 임대수익용 빌딩이었다. 임대수익용 빌딩에는 여러 규모가 있겠지만 우리가 얘기하는 꼬마빌딩도 이 범주에 속한다.
그럼 자금이 얼마나 있어야 꿈에 그리던 꼬마빌딩 매입이 가능할까? 필자는 고객들에게 최소 5억원 정도의 자금이 있으면 빌딩 투자가 가능하다고 말한다.
서울지역 아파트의 평균 매매가가 약 8억원 정도 되는 걸 감안 했을 때 이 아파트를 살 돈이라면 빌딩 매입에 도전해 볼 수 있다.
대부분의 투자자들은 강남에 10억원대 빌딩은 없을 것이라고 생각한다. 하지만 그건 편견이다. 오히려 잘 찾아보면 홍대, 종료, 이태원 등 주요 상권보다 강남에서 더 저렴한 빌딩들을 충분히 찾을 수 있다.
매매가격은 12억원, 대지 면적은 99m(약 30평), 연면적은 264m(약80평), 지하 1층 ~ 지상 4층 규모의 꼬마빌딩이었다. 건물은 신축된지 30년이 지나 노후화되어 있었지만 논현동 먹자상권 코너에 위치해 있어 입지여건이 좋았다.
매입 당시 월 320만원이 나오던 임대료는 리모델링 후 월 700만원으로 임대수익이 약 2배 이상 올랐다. 임대료가 오르자 건물 가치도 덩달아 올라, 1년이 채 되지 않았을 무렵 17억원에 매입 하겠다는 사람이 찾아와 매각을 하게 되었다.
이 사례처럼 빌딩 투자는 임대수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있으므로 투자 시 비중을 어디에 더 높게 둘 것인지를 잘 판단해야 한다.
C씨는 얼마 전 20년 동안 근무 했던 회사에서 갑작스럽게 퇴직권고를 받았다. 예상은 하고 있었지만 지금 당장은 아닐 거라는 생각을 하고 있었고, 그간 가정을 지키느라 은퇴 후는 전혀 준비되지 않은 상태 였다.
몇몇 지역을 보다 수원의 모 대학교 앞에 있는 건물을 찾았다. 대지 296m(약90평) 연면적 578m(약175평) 지하 1층 ~ 지상 3층 규모의 건물이고, 보증금은 2억원에 월 임대료 1,200만원이 나오는 건물이었다.
매매가가 30억원이고, 수도권이나 지방은 서울지역보다 대출이 많이 나오지 않아 살고 있던 집까지 담보대출을 받아도 4억원 정도가 부족했다. 여러 은행을 알아봤지만 다 불가능하다고 했다. 매입할 수 있는 최후의 방법은 금액을 내고하는 방법밖에 없었다. 몇 번이고 찾아가서 미팅을 하고 2달 동안 설득한 끝에 매각의지가 가장 컸던 막내가 자기 지분까지 다른 공유자에게 넘겨준다는 합의하에 26억원까지 네고를 했다.
당시 월세가 1,200만원 가까이 나왔는데 보증금을 제외하고도 임대수익률이 연 6%가 넘었다. 17억원(금리 2.9%)대출을 레버리지로 이용하면 연 10%가 넘는 수익률을 올릴 수 있었다.
대출 이자를 제외하고 약 790만원의 수익이 발생했다. 노후생활을 하기에는 충분한 임대수익이었다.
우리나라의 평균 은퇴 나이는 55세 전후이다. 심지어 입사한지 얼마 되지 않은 20~30대까지 권고사직을 받는 현상까지 일어나고 있다. 더 이상 안정적인 직장은 없다는 이야기이다. 이런 상황에도 불구하고 은퇴와 그 이후를 준비하는 사람들은 많지 않다.
실제 필자의 고객 중에도 1년전 대기업 임원이 되었다고 축하를 해드린 기억이 있는데 최근 퇴직한다는 소식을 접했다. 더군다나 은퇴가 한달도 남지 않았는데 준비는 전혀 되지 않은 상태 였고, 급하게 다른 곳에 취직을 알아보니 대기업 임원 이었다고 해도 취직은 쉽지 않았다.
반대로 미리 은퇴를 준비했던 직장 동료는 2014년 역삼역 인근에 꼬마 빌딩을 매입해 매월 약 1,000만원의 임대수익을 얻으며 제2의 인생을 준비하고 있었다.
은퇴 부부, 4억원으로 28억원 꼬마빌딩 매입
50대 중반의 부부가 있었다. 우리가 흔히 말하는 베이비부머 세대였다. 남편의 회사생활은 길어야 2~3년 정도로, 은퇴가 얼마 남지 않아 노후에 대한 고민이 많았다.
상수동 대로변 코너에 있는 건물이 눈에 들어왔다. 바로 부동산 내역서와 등기부등본, 건축물대장 등 관련 공적장부를 출력해 현장을 찾아갔다.
우선 가장 매력적이라고 생각했던 점은 매도인이 2012년 25억원을 주고 매입한 이 건물을 28억 3천만원에 내놓은 점이었다. 이런 건물은 매도인이 매수한 금액과 매도하려는 금액이 근접하기 때문에 대출을 많이 받을 수 있다.
다음으로 매력적 이었던 것은 용적률이 303%인 점이었다. 제 2종일반주거지역의 법정용적률이 200%인 것을 감안하면 103%를 더 받은 것이다. 쉽게 말하자면 원래 규정 상으로는 4층 정도의 건물을 지어야 하는데 이 건물은 7층으로 지은 것이다. 그래서 이렇게 종이 세분화되기 전의 빌딩은 투자하기에 아주 매력적이다.
요즘에는 발달한 리모델링 기술을 통해 어느 정도 손만 보면 신축 건물처럼 깔끔하게 만드는 것이 가능하다. 리모델링을 통해 건물의 가치를 높여 매각을 한다면 이러한 빌딩의 경우 같은 지역에 있는 다른 빌딩보다 용적률을 더 받았기 때문에 가격 인센티브를 높게 받을 수 있다.
필자의 어머니 연세 정도 되신 고객분이 찾아 오셨다. 반평생 저축해서 5억원을 모았는데 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 꼬마빌딩에 투자를 할 수 있느냐고 물으셨다.
홍대 인근 노후화된 건물을 매입해 리모델링을 하자고 권했다. 그리고 최종적으로 10억원 정도의 다가구주택을 대출 6억월을 일으켜 매입에 성공했다(자기자금 5억원).
매입 후에는 6개월에 걸쳐 리모델링 공사를 진행했다. 리모델링을 통해 낡은 벽돌색이었던 다가구주택은 깔끔한 흰색 건물로 변신했고, 창문은 커튼윌로 해서 개발감을 높였다.
공사 후 기존 300만원이었던 월세는 750만원이 되었고, 월세가 오르자 시세는 10억원에서 20억원으로 올랐다.
필자가 가장 많이 받는 질문은 "돈이 얼마나 있어야 꼬마빌딩 투자가 가능할까요?"라는 것이다.
보통 건물을 산다고 하면 많은 자금이 필요할 것 같지만 대출을 잘 이용한다면 현금 10억원 정도로 20억원대 정도의 꼬마빌딩 투자가 가능하다고 본다(근린생활시설의 경우 취득세 4.6%, 주택의 경우 3.5%를 감안하면 실제 가용현금은 9억원 내외).
답사도 가보지 않고 그 빌딩이 좋다, 나쁘다를 평가하는 것은 불가능하다. 사진이나 지도로 봐서는 제대로 된 평가를 할 수 없다. 모든 부동산은 현장에 답이 있기 때문이다. 현장에 가야 장단점을 볼 수 있고, 숨어 있는 보석을 찾을 수 있다.
답사를 가 때는 차로 다니면 놓치는 부분이 많기 때문에 지하철역 에서 부터 직접 걸어 다니기를 바란다. 그렇게 평일 아침과 저녁, 주말 아침과 저녁 최소 4번은 가봐야 된다. 갈 때마다 건물이 새롭게 보일 것이다.
필자는 K씨에게 망설임 없이 수익률이 적더라도 잘 아는 지역인 서울 중심지에 투자 하라고 권유했다. 수익률이 높다고 해서 수도권 외곽 지역에 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다. 특히 10억원대의 저가건물은 대체적으로 위치가 안좋아 매입금액보다 손해를 보고 파는 사례가 많다.
K씨는 금액을 조금 높여 대출을 이용해 투자를 하기로 마음을 바꾸고 20억원대 빌딩을 찾기 시작했다. 2개월 정도 시간이 흘러 강남구 신사동 가로수길 인근에 위치한 건물이 눈에 들어왔다. 매매 금액은 최초 29억원 이었으나 매수인은 28억원에 매입을 해야 자금계획상 문제가 없는 상황이어서 건물주를 매일같이 찾아가 가격협상을 했다. 결국 매도인이 새로 구입할 건물을 찾아주고 잔금을 빨리 주는 조건으로 1억원을 낮추는 협상이 성립되었다.
최초 K씨가 거래하던 주거래 은행의 지점에서 변동금리로 3.5%(2017년 기준)를 이야기했지만 필자가 소개해준 지점장은 여유기간 동안 신용등급을 최대한 올리고 건물의 감정가를 더 받게 해서 똑같은 조건으로 2.8%(2017년 기준)로 대출을 받을 수 있었다. 0.7%의 차이가 나는 것이다. 대출금을 10억원이라 가정 했을 때 매월 약 60만원씩의 차이인 것이다. 1년이면 700만원이다. 이는 임대수익률에도 큰 영향을 미치게 된다.
