오늘 부동산 대책이 발표 되었습니다.
개인적으로 아침에 작성한 것과 같이 현 정부의 상황 인식과 이번 대책에 매우 실망했습니다.안녕하세요? @realgr입니다.
오늘 국토교통부에 올라온 자료들입니다.
하나하나 살펴보도록 하겠습니다.
순서는 자료 요약 다음으로 줄 안쪽으로 저의 의견을 넣겠습니다.
시장상황 평가
[요약]
- 서울-수도권의 공급은 안정적이지만 투기수요가 늘어서 주택시장의 불안이 발생한다고 합니다.
- 6월 19일 발표한 대책을 통해 주택수요를 억제하고, 전매제한을 강화하였으나 재건축-재개발 분양권 및 오피스텔, 지방을 중심으로 투기수요는 지속적으로 유입되었다고 합니다.
- '10년 이후 지속적으로 상승한 전세가율이 갭투자를 자극하는 요인으로 작용했다고 합니다.(갭투자를 저격하겠다는 의지)
- 하반기에도 경제 여건 호조와 미 기준금리의 완만한 인상으로 부동산 값 상승이 지속 될 것으로 판단하고 있으며, 고분양가 분양 물량이 주변 집 값을 자극 할 경우 주택시장 불안이 확산 될 우려를 하고 있습니다.
지금 정부는 시장상황을 무엇을 위한 규제를 하는지 정확히 판단하지 못하고 있는 것으로 보입니다. 가장 먼저 제가 의구심이 드는 부분은, 굳이 지금 이 시점에서 부동산 가격을 왜 잡으려고 하는지입니다.
제가 꾸준히 썼던 포스팅 내용처럼 향후 5년간 경기권에는 물량폭탄이 쏟아지고 서울 안은 물량이 점점 말라갑니다.
가만히 놔둬도 서울은 올라가고, 경기도는 보합 내지 하락세로 돌아설 것입니다.
굳이 이렇게 시장을 통제하겠다는 상황 인식 대신, 자연스러운 흐름에 맡겼더라면 좀 더 부동산 시장 안정에 도움이 되지 않았을까? 하는 생각이 듭니다.
정책 대응 방향
[요약]
- 투기과열지구, 투기지역을 지정하여 시장 불안을 조기에 진화하겠다고 합니다.
- 다주택자 양도차익 과세체계를 정비하고 주택담보대출을 이용한 갭투자를 억제하겠다고 합니다.
- 청년, 신혼부부를 위한 임대 및 분양주택의 공급을 확대하겠다고 합니다.
- 실수요자가 우선적으로 청약할 수 있는 제도를 마련하겠다고 합니다.
투기과열지구 및 투기지역 지정으로 서울의 상승세는 어느 정도 간 억제할 수 있겠으나, 그 이후 더욱 더 높게 튀어오를겁니다.
집 값을 잡겠다는 정부의 의지는 느껴지지만, 시중에 풀린 돈이 너무 많습니다.
제가 누누이 얘기한 것처럼 시장의 논리를 정부의 정책으로는 이길 수 없습니다.
이번 정책의 가장 큰 실수는 시장 불안 조기 진화를 빌미로 너무 강한 규제를 쓴 것입니다.
분명히 부작용이 발생할겁니다.
빈대잡다가 초가삼간 태우는 격입니다.
주택시장 안정화 방안
[요약]
- 투기 과열 지구 및 투기 지역 지정
- 분양가 상한제 적용 요건 개선
- 재건축, 재개발 규제 정비
- 과열지역 도시재생 뉴딜 선정 제외
- 양도 소득세 강화
- 다주택자 금융규제 강화
- 다주택자 임대주택 등록 유도
- 자금조달계획 신고 의무화
- 특별 사법 경찰제도 도입
- 분양권 불법 전매 처벌 강화
- 공적 임대 주택 연간 17만호 공급
- 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규 건설
- 청약제도 개편
- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
- 오피스텔 분양, 관리 개선
굵은 글씨로 작성한 부분에 대하여 살펴보겠습니다.
먼저 투기과열지구 및 투기지역 선정입니다.
이 부분은 어느정도 '설명'이 먼저 필요한데요.
이번 부동산 대책에서는 총 4가지의 단계별 대책을 내놓았습니다.
전국 공통 대책 - 조정대상지역 - 투기과열지구 - 투기지역입니다.
→ 이쪽으로 갈 수록 단계가 높아지며 각 단계별로 대책은 누적됩니다.
즉, 투기지역의 경우 전국 공통 대책, 조정대상 지역의 대책, 투기과열지구의 대책, 투기지역의 대책을 모두 적용받는다는 뜻입니다.
우선 전국 공통 대책입니다.
다음으로 조정대상지역 대책입니다.
셋째로 투기과열지구 대책입니다.
마지막으로 투기지역의 대책입니다.
감이 잘 안오신다면.. 간단하게 서울은 모조리 규제에 들어갔고, 경기도 일부와 세종시, 부산 일부가 규제권에 들어갔다고 보시면 되겠습니다.(규제 내용은 표를 자세히 읽어보세요.)
이번 규제가 왜 중요하냐면 제가 앞으로 월세시대로 전환이 될 것이라고 꾸준히 얘기했는데요.
DTI, LTV 비율(쉽게 설명하면 집사는데 내돈이 얼마나 들어가는지에 대한 비율)을 낮춰버리면서 갭투자를 잡으려고 서울에 입성하길 원하는 실수요자가 집 살길을 막아버렸습니다.
또한 집 살길을 막았기 때문에 전세수요가 급증할 것이며 이는 당연히 전세가 상승에 이은 주택불안으로 이어질 확률이 높습니다.
이번 정책이 적용되는 사이클에서는 전세가 상승 이후, 높아진 전세에 반 전세로 돌아서는 집이 많을 것이고 이어서 전세제도의 소멸을 불러올 수도 있습니다.
멀리 안가봐도 2000년대 초반 역전세(전세가가 매매가 보다 높을 때) 이후에는 항상 집값 폭등이 있었죠.
재건축을 사서 이득보는 상황을 막겠다는 정부의 의지가 엿보입니다만 강남권 재건축 흐름을 정책으로 막을수는 없습니다.
재건축이 되고, 말고는 정부의 규제로 결정하는 것이 아닌 시장이 결정하는 것입니다.
양도소득세 강화로 매물이 마를 것이며 거래가 급감할 것입니다.
이는 전세 수요 급증을 반드시 불러옵니다.
왜냐구요? 사람들이 집을 사야하는데 못 사잖아요..
총평
매우 실망스러운 대책입니다.
제가 예전부터 걱정하던 일이 터져버렸습니다.
사람들은 학습효과가 있습니다.
시장 참가자들은 과거 참여정부때의 부동산 광풍을 기억하고 있습니다.
이게 단순히 강력한 정책을 낸다고 하여 기억이 지워지는게 아닙니다.
시장은 흐르는 강과 같다고 하였습니다.
흐르는 강을 억지로 막는다고 물길이 바뀌는게 아니듯, 어느정도 Guide Line을 정해서 흘러가도록 유도를 해야하는데.. 과거 부동산으로 인해 정권이 무너져버린 트라우마 때문인지 너무 강력한 대책을 내놨습니다.
원래 제 사견을 이렇게까지 넣어서 포스팅작성을 하지 않는 편입니다만, 이번 대책을 보고는 그게 잘 안되네요.
태클 적극 환영합니다.
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- 이미지 출처는 국토교통부 홈페이지입니다.( 공공저작물 자유이용허락 표시제도에 따라 누구나 이용 가능한 자료)
wow
wow?
잘보고 갑니다.. 일단 저는 집이있어서 올르기만 기다리는중..
유주택자이시군요 ^^ 1주택은 사실.. 수입만 안정되면 내려도 크게 지장이 없답니다
저는 전문가는아니지만, 우리나라가 부동산이 문제이긴한데..
규제를 하려면 제대로 해야지 탁상 행정식의 규제는 부작용만 낳는것 같습니다. 저렇게 규제를 해도 강남에 들어가고 싶은사람들은 줄을 섰는데말이죠.
맞습니다.. '시장의 심리'를 죽이는게 중요합니다. 근데 우리나라 개발하는거보면.. 강남에서 모든게 해결되도록 개발하는데 이런식이라면 강남불패는 이어질 것입니다.
집값을 내릴 방법이 없어서 그런 대책을 내놓는건 아닐겁니다. 폭락할까봐 겁이 나서 그런거지요. 부동산 보유세를 미국 수준으로만 올려도 거품이 빠질겁니다.
흠.. @rubymaker님은 서울 주요 역세권 아파트도 현재 가격이 거품이라고 보시나요?
서울 부동산 전부를 한마디로 평가할 수는 없습니다. 다만 분명한 것은 부동산 투기에 의해 주변 지역이 올랐다면 도심 노른자위 지역의 아파트는 더 오른다는 것이지요. 따라서 상대적인 것이지만 주변 지역의 부동산이 떨어지면 노른자위 지역의 부동산도 영향을 받을 수밖에 없지 않을까요?
맞습니다만 '대장주'역할을 하는 아파트는 가장 먼저 오르고 가장 늦게 떨어집니다. 그래서 '좋은' 물건에 투자를 해야하는 것이구요..
이런 대책보다 용산 개발지역을 모두 아파트 단지로 만들면 집값이 잡힐 것 같은데 말이죠.
용산 개발지역을 전부 아파트로 만들어도 강남불패는 이어질겁니다.. 이제 강남에서 모든걸 해결할 수 있거든요.
역시 기대했던 포스팅이네요~^^ 잘 보고 갑니다!!
감사합니다^^
지적하신 대로 서울 외곽의 신도시 및 위성도시는 향후 인구절벽과 공급과잉으로 대단히 위험한 상황입니다. 이미 일본의 경우를 보면 은퇴세대가 외곽의 전원주택으로 이주할거라 생각했지만 결과는 도심 집중화현상으로 나타났습니다.주택을 매수하기에는 아주 안좋은 시기인것 같습니다. 특히 주택시장은 인구통계를 빼고는 이야기 할수 없습니다. 보수적으로 접근하셔야 할듯.
맞습니다. 이제 본격적으로 집값양극화가 이루어질 시기로봅니다.
와 정리를 정말 잘하셨습니다 감사합니다.
읽어주셔서 감사합니다^^
좋은 글 감사드립니다. 저는 영국에 살고있는데, 영국에서 집을사려고 2년째 레이더를 돌리고 있으나, 집값 하락 분위기가 조성된 후부터는 주택구입을 미뤘습니다. 한국도 머지않아 하양곡선은 아니더라도 스테그네이션 기간에 접어들것 같습니다.
집값 내리는 방법은, 부동산에 관심이 많은 사람 10명만 모이면 아마 금방 유효한 목록 뽑아 낼 수 있을겁니다. 하지만 그걸 그대로 시행 못하는 이유는, 예상치 못하게 실수요자들에게 피해가 가는 경우를 경계하는것이고, 나머지 하나는 아마 버블 붕괴가 우려 되어서 일겁니다.
어느 정부도 자기 집권시기에 버블 붕괴를 겪고 싶지 않아 합니다. 아무리 서민을위한 정치를 하는 문대통령이라 해도, 버블 붕괴를 겪으면서까지 집값을 잡고싶지 않은것이죠. 제 마음같아서는 그냥 확 붕괴 되었으면 좋겠으나, 나라 기반이 흔들리는 일이니 서서히 sentiment를 만들어가는 방법으로 가는것으로 보입니다. 집값이 더 오르지 않을거라는, 혹은 떨어질지도 모른다는 분위기를 조금씩 조금씩 키우면서 붕괴 없이 집값을 억제하고, 소득이 집값을 따라올 시간을 벌어야죠.^^
제가보기엔 한국은 본격적인 상승을위한 1보 후퇴입니다. 생산요소가 모두 오르는데 그 집합체인 집값만 잡는다는게.. 말이안됩니다. 그리고 실수요자까지잡는 정책이 이제 시행됩니다. 서민들이 서울에 거주하는것이 점점 어려워질것으로보입니다.
서울 세전임금대비 평균집값이 13배하라고 하는데요 그정도면 런던보다 심각한 버블이고, 임금이 따라잡을때까지 잡아두지 않으면 붕괴 될것입니다. 물론 과격한 억제 정책으로도 붕괴 될것이구요. 금리까지 오르는 마당에 정부가 붕괴를 피하기 위해 지금처럼 억제 책을 쓰면 집값은 정체 혹은 하락이 올거라고 저는 봅니다. 돈은 돈냄새를 기가막히게 맏기때문에 수익모델 안나오면 돈이 빠지는건 순식간이더라구요.
아시다시피 아파트라는건 다른 상품과다르게 빚만없으면 깔고앉아있을수있죠.. 현재 서울권 아파트 주택 공급이 심각하게 부족하기때문에 설사 버블이 꺼진다고하더라도 경기도권 다세대 - 경기도 아파트 - 서울 내 다세대 순으로 충격이오기때문에 충분히 대처할 시간이 있을 것으로 예상됩니다.
업봇, 리스팀했습니다.
차차 실거주 주거를 구하기 위해 대출도 받고 해야하는데, 아무래도 점점 팍팍해지는군요..^^;
이제 돈없으면 월세사는시대가다가옵니다~ 긴장하셔야해요 ㅎㅎ
그러게요... 진짜 다른 나라처럼 주거 양극화가 커질 수 있겠습니다..
에이고 ㅜ 누구를 위한..
이정도로 부동산을 잡고싶다는 의지가있다고 해석이되네요 ㅎㅎ
음..예전에 어디 뉴스에서 본것 같은데 실제 부동산값은 강력한 정책을 내놓은 정부때 많이 올랐다고 본것같아요 다른경제지표까지 비교해주진않았지만 또 그효과가 날수도 있겠네요
강력한 정책이 나오는 배경이 부동산가격이 오르고있다는 염려때문입니다 ㅎㅎ 고로 서울 부동산가격은 곧 오를것입니다.
좋은글 잘 읽었습니다. 이번 기회로 풍선효과를 기대할만한 도시가 있을까요? 나중에 보유세를 올리면 어쩌려고....
투기과열지구 미지정 경기도권이 풍선효과를 받겠지만 당분간은 공급이넘치는 상황이라 균형이 유지될것으호보입니다.
@realgr
ㅠㅠ 저렇게 되면 안되는데.... 벌써부터 걱정이 이만저만이 아닙니다.
저도 걱정이 이만저만이 아닙니다.. 돈좀 모아서 등기좀 쳐볼라고했더니..ㅜㅜ
아무것도 안하는게 잘하는것일때도 있습니다.
이번일도 그런거 같습니다.
부동산도 선순환 구조가 필요한데 흐흠을 인위적으로 막으니
국가 재정부터 위험해질수 있습니다.
시장경제에 대한 정부의 개입이 지나치다는 느낌이드네요 ㅎㅎ
완전히 똑같은 시각으로 보고 계셨군요. 저또한 저 정책을 보자마자 참여정부시절의 그 비참한 결말이 떠올랐습니다. 저 정책이 대체 참여정부때보다 심해졌으면 심해졌지 도무지 뭐가 혁신이고, 대책이고, 다른건지를 모르겠습니다.
주식판에 정말로 오래된 금언이 하나있습니다. 아주 유명한 투자자들 모두가 입을 모아 이야기하는 말인데요. '시장을 따르는 자는 부를 얻을 것이지만, 시장을 거스르려는 자는 커다란 댓가를 치르게 될 것이다' 여러 방식으로 표현이 되지만 말의 골자는 이런 식의 의미이지요.
애초에 서울전지역을 투기지역으로 지정한것도 충격적이다 못해 생각이 없다고 판단되는 마당에, 저렇게 규제한다고 집주인들이 매물을 싸게 내놓을거라는 생각자체가 정말 시장에 대해 쥐뿔도 모르는 걸 반증하는듯 합니다.
'존버'란 주식, 코인시장에서만 통하는게 아니란걸 모르나봅니다. 부동산은 심지어 집주인들이 존버할때 전세값이 더 오르는 아주 끔찍한 일이 일어나는데도 말이죠. 실망을 넘어 절망마저 느낍니다.