Yargıtay’dan Site Aidatları İçin Emsal Oluşturacak Karar

Geçtiğimiz günlerde Yargıtay’dan site aidatları hakkında çok önemli bir karar alındı. Yargıtay, bir sitede daireye hisseli olarak malik olan vatandaşların site aidatı sorumluluklarına açıklık getirdi. Yargıtay kararı gereğince, diğer paydaş evi kullanmıyorsa aidattan ikamet eden paydaş sorumlu olacak.

Muğla Fethiye'ye bağlı Patlangıç Mahallesi'ndeki sitenin yönetimi, 1/2 hisseli malik olan site sakinine 6 aylık aidat borcunu ödemediği gerekçesiyle toplam 440 TL miktarlı icra takibi başlattı. Ancak, malikin itirazı üzerine takip durduruldu. Buna karşın site yönetimi tarafından itirazın iptali, takibin devamı, takip tarihinden itibaren aylık yüzde 5 gecikme faizi ve yüzde 20 icra inkar tazminatı istemiyle dava açıldı.

Mahkemece, anılan daireye ait borçlarının tamamının davalıdan talep edildiği, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gereği davalının ortak giderlere hissesi oranında katılacağı ve aidat borcunun yarısından sorumlu olduğu kanaatine varıldı. Hisseli malikin de sorumlu olduğu bedeli ödemiş olduğu sebebiyle red kararı verildi.

Yargıtay ise “Diğer paydaş evi kullanmıyorsa aidattan davalı sorumlu olacak” dedi. Site yönetiminin talebi üzerine karar Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığınca kanun yararına bozulması istemi ile temyiz edildi.

Paylı mülkiyette, paydaşlar bağımsız bölüme ait ortak gider borcundan payları oranında sorumlu ise de aidatı ödenmeyen bağımsız bölümü davalının kullandığının diğer paydaşın faydalanmadığının belirlenmesi halinde KMK’nın 22. maddesi uyarınca aidat borcunun tamamından davalı sorumlu olacak olup, Mahkemece bu yönde araştırma inceleme yapılmadığı tespit edildi.

Mahkemece, yukarıdaki açıklamalar gözetilerek davaya konu aidat borcu ödenmeyen bağımsız bölümden salt davalının faydalanıp faydalanmadığının araştırılıp, site yönetiminde bulunan aidat alacağına ilişkin karar ve işletme defterleri, fatura ve makbuzlar ile diğer tüm kayıt ve belgeler getirtilip tüm hesapların uzman hesap bilirkişisine incelettirilip icra takibindeki vekalet ücreti, icra takip masraftan, faiz, davalı tarafından site hesabına yapılan ödemeler, ödemelerin tarihleri de dikkate alınarak davalının borcunun bulunup bulunmadığının tespit ettirilmesi, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken dosya kapsamına uygun düşmeyen gerekçe ile KMK’nın 20 ve 22. maddeleri ile TBK’nın 100/1 maddesi gözetilmeksizin icra takip talebindeki asıl alacak miktarı ve site hesabına yapılan ödemelere göre davalının tapu kaydındaki vs payı itibariyle hüküm kurulması doğru bulunmadı.

Bunlardan ayrı konusu para ile değerlendirilen alacak davalarında davanın kısmen kabulüne karar verilmesi halinde kabul edilen miktar üzerinden karar ve ilam harcı alınması gerekirken yerel mahkemece kabul edilen ve reddedilen miktarlar yönünden ayrı ayrı karar ve ilam harcına hükmedilmesi de usul ve yasalara aykırı olarak değerlendirilerek temyiz itirazları Yargıtayca kabul edildi.

Emsal Niteliği Oluşturacak Davada Yer Alan İfadeler Şunlar:

Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 fıkrasında "Kat maliklerinden her bîri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlaT için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür”

Aynı Kanunun 22. maddesinde ise "Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.”

Türk Borçlar Kanunun 100/1 maddesinde ise “ Borçlu, faiz veya giderleri ödemede gecikmemiş ise, kısmen yaptığı ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir. Aksine anlaşma yapılamaz.” hükümlerine yer verilmiştir.

Paylı mülkiyette, paydaşlar bağımsız bölüme ait ortak gider borcundan paylan oranında sorumlu ise de aidatı ödenmeyen bağımsız bölümü davalının kullandığının diğer paydaşın faydalanmadığının belirlenmesi halinde KMK’nın 22. maddesi uyarınca aidat borcunun tamamından davalı sorumlu olacaktır. Mahkemece bu yönde araştırma inceleme yapılmamıştır.

Diğer taraftan icra aşamasında yapılan kısmi ödemeler TBK’ran 100. maddesi uyannca öncelikle varsa işlemiş faiz, masraf ve ferilerine mahsup edilecektir.

Mahkemece, yukarıdaki açıklamalar gözetilerek davaya konu aidat borcu Ödenmeyen F bloktaki bağımsız bölümden salt davalının faydalanıp faydalanmadığının araştırılıp, site yönetiminde bulunan aidat alacağına ilişkin karar ve işletme defterleri, fatura ve makbuzlar ile diğer tüm kayıt ve belgeler getirtilip tüm hesapların uzman hesap bilirkişisine incelettirilip icra takibindeki vekalet ücreti, icra takip masraftan, faiz, davalı tarafından site hesabına yapılan ödemeler, ödemelerin tarihleri de dikkate alınarak davalının borcunun bulunup bulunmadığının tespit ettirilmesi, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken dosya kapsamına uygun düşmeyen gerekçe ile KMK’nın 20 ve 22. maddeleri ile TBK’nrn 100/1 maddesi gözetilmeksizin icra takip talebindeki asıl alacak miktan ve site hesabına yapılan ödemelere göre davalının tapu kaydındaki VS payı itibariyle hüküm kurulması doğru değildir.

Diğer taraftan davacı dava dilekçesinde icra inkar tazminatı, davalıda cevap dilekçesinde kötü niyet tazminatı isteminde bulundukları halde 6100 sayılı HMK’mn 297.maddesine aykırılık oluşturacak şekilde anılan istekler hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi de isabetsizdir.

Bunlardan ayrı konusu para ile değerlendirilen alacak davalarında davanın kısmen kabulüne karar verilmesi Jıalinde kabul edilen miktar üzerinden karar ve ilam harcı alınması gerekirken yerel mahkemece kabul edilen ve reddedilen miktarlar yönünden ayrı ayrı karar ve ilam harcına hükmedilmesi de usul ve yasalara aykırıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığının temyiz itirazlarının kabulü ile usul ve yasaya aykırı olan hükmün HUMK'nm 427. maddesi gereğince sonuca etkili olmamak kaydıyla kanun yararına BOZULMASINA ve gereği yapılmak üzere kararın bir örneği de dosyanın YARGITAY CUMHURİYET BAŞSAVCILIĞINA GÖNDERİLMESİNE 09/11/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.