들어가며
내가 생각하는 부동산 투자는 실거주 목적인 경우 코인 세계에 비유해 표현하자면 '마진콜 없는 롱 포지션'이다.
부동산과 물가 상승률의 관계
부동산 가격은 장기적으로 물가 상승률을 따라간다. 물가는 물건의 가격이다. 통화량이 증가하고 화폐의 가치가 하락하기 때문에 상대적으로 물건의 가격은 오른다. 부동산도 마찬가지이다. 어느나라건 부동산 가격은 물가 상승률을 충실히 따른다.
자료출처 : BIS, Bloomberg, SK 증권 (SK증권 리포트 : 한국 부동산은 정말 일본처럼 될까 : no를 외치는 2가지 이유)
금리와 물가 상승률
현재 대출금리는 물가 상승률보다 높다. 수신금리는 물가상승률과 비슷한 수준이다. 저축을 하면 이자가 생기지만 그만큼 물건의 가격이 오른다. 실질적으로 '제로금리'이다.
실거주 목적의 부동산 투자
예를 들어 보자. 수신금리 2%, 물가 상승률 2%, 대출금리 3%라고 하자. 1억원의 자본이 있는데 살고 싶은 집이 현재 매매가 2억원, 전세 1억 6천만원이다. (전세가율 80%)
전세를 살까? 구입해 살까?
- 전세
1억원 자본에 대출 6천만원을 받아 전세에 산다.
수익 : 0
비용: 6천만원에 대한 이자 → 년 180만원
합계 : -180만원(1년)
- 매매
1억원 자본에 대출 1억을 받아 집을 구입했다.
수익 : 주택 가치 상승 → 물가 상승분 → 년 400만원 (장기적 평균)
비용 : 1억원에 대한 이자 → 년 300만원, 보유세 → 약 10만원
합계 : +90만원(1년)
결론
실거주자에게 부동산은 대출이자를 상환할 능력이 있다면 청산 위험이 거의 없는 롱포지션이다. 금리가 오르더라도 대출이자를 갚을 능력이 있다면 주택 가격의 등락과 무관하게 얼마든지 버틸 수 있다.
단기적인 거주라면 매매와 전세 가운데 어느 것을 선택할지 고민해야겠지만, 장기적인 거주라면 주택을 구입하는 게 유리하다고 본다.
이 글은 부동산 투자를 권하는 글이 아닙니다. 주택 가격은 단기적으로 오르고 내릴 수 있으며, 언제가 고점일지, 언제가 저점일지 판단할 수 있는 사람은 아무도 없다고 생각합니다.
다음편에는 갭투자를 다루어 보겠습니다.
어디사느냐가 중요한것같습니다 미래의 시세차익을생각해야하니까요
맞습니다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 있죠.
입지 정말 중요하죠 혹시 부동산 입지의 중요성을 강조한 자료들을 알려주실수 있나요??
nice post
upvote pleas @aridhanuwsp
내년이면 전세계약이 끝나서 결정의 시기가 또 다가오네요. 오늘도 잘 보고 갑니다~
Giraffe and grafts, my two favorite things. At least for now. Thank you for sharing! 🇰🇷
잘 읽었습니다.
자기가 살아갈 집..
전세는 집값이 절대 오르지 않는다에 배팅하는 거랑 다름 없죠.
2년마다 옮겨야하는 스트레스가 없는것도 집을 사야하는 이유일듯합니다.
일정 부채비율 이하면 부동산 마진콜 위험은, 한국과 같은 구조에서는, 낮다는데 동의합니다~ 다만, 적립식으로 부채를 줄여가야겠지요 ㅎ 잘보았습니다~^^
뭐 요즘 전세값이나 사는 값이나 그게 그거라고 하더라구요.ㅎㅎ;;
마진콜 없는 롱 포지션 한 마디에 이해가 되어버리네요 ㅋㅋㅋ