인구절벽 본격화와 부동산시장의 동요(2)

〇경제정책적인 측면

경제정책적인 측면도 세계부동산시장의 향후 전망에 우호적이지 않다. 이유는 올해 들어서 각국의 통화정책 기조가 완화에서 긴축으로바뀌고 있기 때문이다. FED는 출구전략으로 3•3•3 금리인상전략과 보유자산 매각을 본격적으로 추진하고 있다. ECB의 Tapering(자산매각축소)은 올 9월까지 연장하고 양적완화를 종료한다. 중국은 3대 고질병(과다부채, 부정부패, 부동산투기) 해소용으로 금융부문을 긴축으로 운용하고 있다. 각국의 국채금리는 정책금리와 관계없이 작년 9월부터 상승하고 있다. 대표적인 예로 미국 30년짜리 Mortgage 금리는 연초 3.95→4.46%로 크게 상승한 상태다. 한국도 금리인상을 서두르지 않더라도 세계흐름에 따를 것이다.

부동산(주택)관련 선행지표인 거래량이 감소세로 전환하고 위축됨에 따라 부동산시장에 낀 거품이 붕괴되는 것이 아닌가 하는 우려가 급부상하고 있다. Global 주택시장은 상승세 속에 8년 만에 대붕괴(Great Housing Crash) 우려가 상존하고 있다. 한편 작년 10월 미국연준(FED)이 처음으로 자산매각(100억$)을 시작한 이후 증시는 Wobbling Market현상이 나타나고 있다. 참고로 Wobbling Market은 경기나 시장의 흐름이 변곡점에 있을 경우 일시적으로 발생하는 호재와 악재에 따라 주가가 비교적 큰 폭으로 오르내리는 조정기의 특징적인 현상을 말한다.

〇주택시장 대기자금

주택시장 대기자금(=주•대자금)은 주택매각 자금과 매입계획 자금을 말한다. 이것이 빠르게 늘어나고 있다. 투자의 원칙 2가지는 안정성과 수익성이다. 특히 위험자산 선호자는 후자를 중시한다. 준(準)안정적 성격이 짙은 주•대자금은 일단 가격이 꺾이기 시작하면 주택시장에 그대로 머물 가능성이 높아 경기에 미치는 자산효과가 크다. 예를 들면 자료에 의하면 미국의 주식가격 변화보다 주택가격변화에 따른 소비지출 탄력성이 3배정도 더 크다고 분석

되고 있다. 한국의 경우 주•대자금과 주식매입자금 상호간 대체계수는 0.2내외로 주요국가와 비교해 수치가 가장 낮다. 이는 주•대자금은 그 어느 국가보다 주택시장에 머물 가능성이 높다는 말이 된다. 다시 말하면 주택매각 자금이 주식매입 대금으로 들어갈 가능성이 낮은 반면에 주식매도 자금이 주택매입 자금으로 유입될 가능성이 상대적으로 높다는 의미로 보면 된다.

〇경기에 미치는 영향

자산효과는 소비이론에 근거를 두고 있다. 상술하면 특정가계는 생애에 걸쳐 소비흐름을 안정적으로 유지하려는 성향이 있어 소비지출은 현재소득과 미래의 기대소득, 그리고 보유자산의 가치에 의해 결정된다. 따라서 경기에 미치는 영향도 크다. 국내 부동산(주택)가격 변화에 따른

소비지출 변화탄력성은 0.1 내외로 미국과 비슷하다. 하지만 환금성이 높은 국내APT가격 변화에 따른 소비지출 변화탄력성은 0.23으로 미국보다 높게 나타나고 있다. 따라서 특히 한국인의 주된 거주수단인 APT가격이 떨어질 때 경기둔화에 미치는 역(逆)자산 효과가 크게 나타나고 있다. 이는 생애소득에서 자산( APT)가격이 차지하는 비중이 그만큼 크다는 의미다.

〇인구절벽과 정부대책

미국 경제학자로 부동산 등 자산시장 예측이론자인 해리 덴트의 자산시장 예측이 금융위기 이전에는 정확하게 들어맞은 적이 있다. 특히 2년 전에 해리 덴트가 ｢인구절벽(The Demographic Cliff)⌟에서 핵심자산계층인 45∼49세의 연령층이 2018년부터 은퇴를 시작하면서 올해는 한국 부동산(특히 강남지역) 시장이 장기침체에 접어들 것이라고 내다 본 시기다. 지나치게 걱정할 필요는 없지만 심리적 동요는 무시할 수 없으므로 유념해야 할 것이다.

위 그림은 2018년 이후 핵심소비계층(45~49세)의 인구변화를 나타내는 그래프이다. 2018년을 기점으로 핵심소비계층이 2050년까지 지속적으로 하향되는 모습을 확인할 수 있다.

금년은 특히 외환위기(1997)와 금융위기(2008) 등 10년 주기 위기설과 맞아 떨어지는 해이기도 하다. 16년 말경 국내의 5대 시중은행장들이 인구절벽이론에 너무 과민한 반응을 보이면서, 17년 집값의 15% 폭락을 예측하나 오히려 상승한 바 있다. 작년 11월 30일 정부가 가계부채와 부동산투기 대책으로 정책금리의 인상(0.25%)을 단행한바 있으나 아이러니하게도 오히려

강남보다 지방의 부동산가격이 더 하락하고 있다. 문재인 정부 출범 이후 국내부동산시장은 최악의 상황으로 치닫고 있어 양극화 현상이 더욱 심화되어 문제가 깊어지고 있다. 이럼에 따라 인구절벽으로 부동산가격 폭락을 우려하는 시각이 고개를 들고 있다.

현 정부는 작년 6월부터 부동산투기 과열지역을 추가로 지정하는 등 수차례 고강도의 부동산대책을 발표하지만 이렇다 할 효과는 나타나지 않고 있다. 부동산대책은 지역별 차별화를 고려한 연착륙이 중요하다. 한국은행은 국내의 금리인상에 신중해야 한다.

이유는 많지만 특히 돈이 없는 계층이 주로 대출을 씀으로 금리인상의 불이익(원리금 상환부담의 증가)이 늘어나기 때문이다. 금리를 0.25%인상하면 이자부담이 2.5조원이 늘어난다는 통계가 있다. 그리되면 소비가 줄고 경제가 잘 돌아가지 않는다. 정부의 현명한 대책을 바란다. 아래의 이전 글을 참조하시면 인구절벽에 관한 내용에 대해 조금 더 도움이 되실 것입니다.
https://steemit.com/kr/@pys/2uiln9 , https://steemit.com/kr/@pys/4staym

읽어 주셔서 감사합니다. 본제하의 Posting은 여기까지 입니다.