목차
증세와 금리인상 / 부동산發 위기설 / 한국과 일본의 유사점과 차이점 / 집값 상승의 의미 / Global 집값은 지금 / Global 집값 하락 요인 / 심화된 부동산 양극화 / 부동산경기 관련 대책 / 정부대책의 문제점
〇증세와 금리인상
핵심적인 정부당국자(장관급) 사이에 경기침체여부에 대한 논쟁이 가열될 만큼 국내 경제사정이 좋지 않은 상태인데도 작년 11월에 이어 올해 추가 금리인상 필요성이 꾸준히 거론되는 점은 한국경제의 복병이다. 지금 부동산 세제개편안을 놓고 말이 많다. 그만큼 다주택과 고가주택 보유자에 초점을
맞춰 공정시장가액 비율 상향조정과 종부세율, 누진세율을 동시에 올리는 급진적인 개편안이기 때문이다. 부채억제 목적의 금리인상 이외 거래와 보유 관련한 세율을 동반해서 강화하고 있다. 원안대로 시행된다면 조세저항과 부동산 시장, 그리고 경기에 미치는 영향이 만만치 않을 것으로 예상된다. 현 정부는 부동산세에 앞서 법인세와 소득세를 올린바 있다.
〇부동산發 위기설
韓경제가 외환위기에 이어 또 다시 위기를 겪는다면 부동산發 잃어버린 20년이 될 가능성이 높다는 우려가 벌써부터 나오고 있다. 이는 우리보다 먼저 겪은 가깝고도 먼 나라 일본을 통해서도 확인할 수 있다. 1990년대 이후 달러강세 현상으로 일본은 자산 값 붕괴와 저성장현상이 상호 연결되어 발생한 복합불황의 악순환이 발생한다. 韓경제에서 이런 우려가 나오는 것은 부동산 거품의 형성과정이나 거품해소를 위한 정책대응이 과거 日정부의 모습과 흡사하기 때문이다.
〇한국과 일본의 유사점과 차이점
유사점
일단 부동산시장에 낀 거품(Bubble)이 심하다. 주택가격의 적정선을 평가하는 지표인 연소득대비 주택가격 비율(P/I), 주택수익 비율(P/R)이 1990년대 일본처럼 고평가된 것으로 나온다. 거품 정도도 일본은 경기의 정점에서 주택총액 비중이 GDP의 3배까지 급등한다. 작년 말 기준으로 한국도 2.3배 수준
이다. 일본의 부동산거품의 형성원인은 1980년대 중반 Plaza 합의 이후 엔高에 따른 경기둔화 효과를 우려해 경기가 활황일 때 저금리 정책을 추진한 것이 가장 큰 요인이다. 韓 부동산가격의 급등원인도 60% 이상이 저금리 정책이라는 분석이 존재한다. 부동산가격을 안정시키기 위한 정부의 각종 부동산관련 정책 대응도 증세위주인 점 또한 당시 일본과 유사하다.
차이점
일본은 부동산거품을 초래한 주체가 토지와 중소부동산업자이나 한국은 주택과 가계가 중심이다. 이점은 일본보다 더 우려되는 부분이다. 이유는 한국의 가계부채(1,470조원)는 7대 취약국가로 분류될 만큼 많기 때문이다. 국제결제은행(BIS)이 가계부채 건전성을 평가하는 신용 갭이 한국은 주의단계에 속한다. 참고로 신용 갭은 GDP대비 가계부채 비율이 장기추세에서 벗어난
정도를 말한다. 한국인은 생애소득에서 차지하는 아파트 비중이 크다. 따라서 경기에 미치는 충격이 일본보다 크게 나오고 있다. 국내 주택의 자산효과(0.1)는 1990년대 당시 일본과 비슷하다. 하지만 한국인의 주된 거주수단인 아파트의 자산효과는 0.23으로 당시 일본(0.1)보다 높다. 그래서 특히 APT가격이 하락 시 소비나 투자 등 경기둔화에 미치는 역(逆)자산 효과가 더 크다.
〇집값 상승의 의미
부동산 시장의 상징인 강남APT가격이 요즘 들어 심상치 않다. 현 정부의 강력한 대책에도 강남 집값이 상승세로 돌아섬에 따라 불패신화가 다시 고개를 들고 있다. 잠시 잡힐 것 같던 집값이 다시 상승세로 돌아선 것이다. 본격적인 상승국면에 들어간 것이냐는 좀 더 지켜봐야 한다는 견해가 많습니다만 상승
세로 돌아선 것만으로도 현 정부의 강도 높은 부동산 대책은 수명을 다한 것이 아닌가 하는 시각도 나오고 있다. 부동산 거래량은 1년 전 대비 1/4 수준이다. 이를 놓고도 전망은 엇갈리고 있다. 부연(敷衍)하면 거래량 부진한 가운데 상승세는 무의미하다는 의견이 있는 반면에 현 정부의 강력한 대책을 감안하면 상승세 그 자체에 의미가 있다는 입장도 존재한다.
읽어 주셔서 감사합니다. 다음 Posting은 본제하의 (2)에 이어집니다.
본 포스팅의 언급처럼 강남이고 강남이고 강북이고, 서울이고 지방이고 부동산 거래 자체가 없습니다.
실제적으로 가격의 방향을 움직이는 급매물을 보면 오히려 조금씩(1000만원 정도) 떨어지고 있는 곳도 보입니다. 상대적으로 가격이 많이 빠졌던 은마의 경우 급매물이 사라지고 올라가는 모습이 나타나곤 있습니다. 그리고 부동산 주기나 결정적으로 수급 측면에서 보면 올 겨울부터 본격적으로 강남 부동산 가격이 하락할 확률이 높습니다.
물론 주식시장에서 불경기에 오히려 가격이 오르는 경기방어주들처럼, 지방에서 예상되는 부동산 하락에 비하면 서울(강남)은 그래도 양호하게 유지되리란 예상할 수 있습니다. 하지만 이런 이유로 강남으로 부동산 (투자)수요가 몰려서 가격이 상승할 것 같지는 않습니다.
또한, 저의가 의심되는 흔한 뉴스처럼 경기 하락의 이유가 부동산인지... 과연 강남의 부동산은 거꾸로 상승중인지는 잘 살펴봐야합니다.
크게 보면 부동산 하락은 비단 국내에서만 일어나는 현상이 아니고 전세계적으로 부동산 가격이 높은 지역들(런던과 시드니 등)에서 전반적으로 나타나고 있습니다.
이점을 감안하면, 반대로 경제 성장 둔화가 부동산 하락의 이유는 아닌지? 상승하고 있는 미국의 기준금리의 관계는 아닌지?
어쨌든 부동산 가격 하락은 예측 가능하며 많은 전문가들이 예견하는 미래이며, 일반 수요자들도 이런 분위기를 알기에 거래가 줄어든 것이겠죠. 가격 하락이 분명하다면, 버티다버티다 한순간 무너져서(주식이나 코인 가격 빠지듯) 패닉에 빠지지 않도록 관리할 필요가 있는데요. 이번 정권은 시장에 맡겨 둘 것 같지는 않으니 어떻게 대처하고 관리할지 지켜봐야겠죠.
잘 읽었습니다. 감사합니다.
최근들어 부동산도 관심을 갖게되었는데 이렇게 글을 써주시니 좋네요.
감사합니다.
항상 좋은글 들 잘보고 가요~
감사합니다. 팔로우할게요.
부동산 관련 좋은 글 잘 보고 갑니다~^^ 👍
감사합니다.
항상 금융하는 분들은 부동산이 문제라고 항상 지적하는데....부동산 시장이 왜 급등하면 문제인지 잘 모르겠더이다.. 부동산이라는게 다들 아시다시피 유동성이 늘어나 실물자산 시장에 돈이 풀리게 되면 당연히 돈의 가치가 떨어지게 되어 이를 동산이 아닌 부동산 재화에 물가를 연동해 놓지 않으면 인플레이션 시기에 본인의 자산 값어치가 폭락하기때문에 이를 hedge 하기 위해 투자한다라는 개념으로 생각하는데...
금융하시는 분들은 항상 보면 아무런 값어치 없는 종이쪼가리 주가가 10년동안 3-4배 상승하는데에 대한 부정적인 뉴스는 안냏어 놓는데,,,10몇년에 걸쳐 2배 상승하는 부동산은 왜 현물에 맞추어 지대가 상승하는것을 부정적으로 여기는지 잘 이해가 안갈때가 많음....물론 비정상적인 부동산의 급등은 문제가 되어 제어가 되어야 한다는데 공감가나...
사실 현재 우리나라 전체 평균 부동산이 급등했다는 구체적인 사실은 국민은행 빅테이터를 보아도 설득력이 없어집니다.. 물론 모든 사람들이 살고 집어하는 새집이 재건축을 하지 않아 부족해서 급등한것과, 특정 서울과 핵심지역 선호지역은 급 상승중이나,,, 대한민국 전국, 강남평균 부동산값은 안정적이라고 국민은행 부동산 통계자료는 보여줍니다.. ... 제대로 big data를 분석 안해보고 일부집값이 상승한것을 보고 마치 우리나라 전부동산이 난리 난것처럼 호들값 떠는 언론은 문제가 있다고 봄니다.. 살아 오면서 절대 내가 보지않고 big data로 직접분석해서 보지 않는것은 믿지 않게 됩니다.. .
실제 우리나라서 가장 많은 부동산 빅데이터를 보관하고 있는 국민은행 부동산 자료 40M 를 가지고 본인이 쓰는 통계 tool 이나 데이터 처리에 쓰이는 R 프로그래밍 언어를 이용해 해당 40M 데이터를 가지고 통계분석 수식이나 분석 언어를 써서 보아도 우리나라 강남평균, 전체 짒값 평균이 상승했다라고 주장하기에는 전혀 유효하지 않다는 결과를 내리게 된다고 생각합니다..
현재 부동산 집값 상승은 국지적이고 특정지역에 특정 타겟만 문제가 되지만 전체 부동산은 아직 별다른 징후가 전혀 보이지않는다는게 우리나라 1980년대 부터 집값변동 모든 데이터를 가진 빅테이터 분석의 결과입니다.... 만일 거품이 온다면 앞으로 일거라고 생각하는게 데이터 분석 추론입니다...
현재 문제라면....앞으로 경기 상승이 동반되면 현재 대한민국 전체 평균집값의 2배급등을 우려해야 하는 상황이라고 생각합니다.. 이미 북미지역은 추세가 우상향을로 전환했다고 데이터 결과는 보여줍니다.. 이자율 상승과 더불어 물가 상승의 수반이 부동산 재화시장에 어떻게 임팩트를 줄지 앞으로 고심해야 할 시기이지,,,,이전에는 영향이 미비했고 앞으로가 문제라고 생각합니다..
https://cafe.naver.com/banpohillstate/15978
해당 글에 이의 주장을 뒤받침하기 위해 한국 아파트값 30년 가격변동치와 미국 전주 주요지역 집값 변동치를 가지고 data 처리해서 시각화 하여 놓았습니다..
세계부동산 시장및 우리나라 아시아 시장의 부동산에 관심이 많아 많은 자료를 들여다 보고 있고,,,각종 나라 부동산 데이터를 수집하여 Raw 데이터를 직접 통계프로그램으로 분석하는게 취미인데 데이터를 통해 느끼는 팩트와 요즘 떠드는 언론이야기가 좀 달라 적어보았습니다..